COMO COMPRAR IMÓVEIS DE LEILÃO DO ZERO E GANHAR MUITO DINHEIRO
Priscila Perini — Advogada especialista em leilão de imóveis, criadora do curso Vivendo de Leilão, com mais de 19 mil alunos e 231 imóveis arrematados
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Principal insight
As pessoas não ficam ricas comprando coisas boas, elas ficam ricas comprando bem as coisas — e no leilão o desconto na compra é a maior margem de segurança possível.
Pra fazer hoje
Pegue uma oportunidade real de leilão e faça a viabilidade financeira completa: some arrematação, comissão do leiloeiro, ITBI, documentação, reforma, 12 meses de condomínio e IPTU, comissão do corretor e imposto de renda — só então decida se o desconto compensa.
Resumo
No episódio 318 do Os Sócios, Bruno e Malu Perini recebem Priscila Perini, advogada especialista em leilão de imóveis e criadora do curso Vivendo de Leilão, que já arrematou 231 imóveis em nome próprio. A conversa começa explicando o que é o leilão de imóveis: um mecanismo de cobrança de dívidas, que pode ser judicial (dívidas de condomínio, trabalhistas) ou extrajudicial (financiamentos com alienação fiduciária, os populares 'leilões de banco'). Priscila mostra como o desconto se forma em cada modalidade e por que as melhores oportunidades costumam aparecer depois dos dois leilões obrigatórios, quando o banco quer desmobilizar o ativo rapidamente.
Com um caso real, ela detalha dois apartamentos populares arrematados por cerca de R$ 125 mil cada, com valor de mercado entre R$ 255 mil e R$ 260 mil — comparando com quem comprou o mesmo imóvel na planta por R$ 209 mil e teve rentabilidade de apenas 7,5% ao ano. Priscila derruba os três grandes mitos do mercado (precisa de muito dinheiro, precisa ser advogado ou ter contato, a desocupação é um pesadelo), explica que suas desocupações foram todas amigáveis e que o prazo médio de desocupação judicial é de 3 a 6 meses. Também discute o preconceito de 'tirar a casa de alguém', mostrando que o leilão beneficia condôminos e credores prejudicados pela inadimplência.
Na parte financeira, ela apresenta uma rentabilidade líquida acumulada média de 34%, sempre calculada com ITBI, comissão de leiloeiro, reforma, condomínio, IPTU, corretor e imposto de renda — com prazo conservador de 12 meses até a venda. Explica a alavancagem via financiamento (um imóvel de R$ 555 mil com R$ 15 mil efetivos de entrada, gerando ROI acima de 100%), as mudanças da reforma tributária (até três vendas por ano na pessoa física sem IBS/CBS) e quatro caminhos para começar com pouco ou nenhum capital: vender o próprio conhecimento como assessoria, financiamento com 5% de entrada, arrematação em conjunto e uso do FGTS travado.
Falas do episódio
“As pessoas não ficam ricas comprando coisas boas, elas ficam ricas comprando bem as coisas.”
“A pessoa que cai num golpe de leilão, sinceramente, não era para ela estar olhando para leilão, porque para não cair num golpe você precisa saber o básico do que você precisa analisar.”
“Eu não gosto muito de falar que aluguel é renda passiva, porque para ser totalmente passivo você vai ter que delegar aquilo para alguém e aquilo vai comer a tua rentabilidade.”
