Carlos Martins — Sócio fundador e gestor dos fundos imobiliários de tijolo da Kinea Investimentos, formado em administração pela FGV com MBA pela Columbia e Ibmec
Flávio Cagno — Sócio e gestor responsável pelos fundos de crédito imobiliário da Kinea desde 2012, formado em administração pela FGV e direito pela USP, com mestrado em investimentos imobiliários pela New York University
Assistir no YouTubeInvestimentosFundos ImobiliáriosMercado FinanceiroEconomiaRenda Passiva
Principal insight
Em fundo imobiliário o retorno vem de consistência e de não errar, não de genialidade: antes de comprar o que está barato, pergunte por que está barato — qualidade e localização do ativo decidem se ele vai se recuperar ou não.
Pra fazer hoje
Antes do próximo aporte, abra o relatório gerencial do fundo imobiliário que você pretende comprar e verifique três coisas: qualidade e localização dos ativos, histórico da gestora em diferentes ciclos econômicos e se o dividendo atual é sustentável ou apenas temporariamente alto.
Resumo
No episódio 92 do Os Sócios Podcast, Bruno e Malu Perini recebem Carlos Martins e Flávio Cagno, gestores da Kinea Investimentos, para destrinchar o universo dos fundos imobiliários e compará-lo ao investimento direto em imóveis físicos. Os convidados explicam o funcionamento da gestora (criada há 15 anos em parceria com o Itaú, com cerca de R$ 70 bilhões sob gestão) e detalham as vantagens dos FIIs: acesso democrático a partir de R$ 100, liquidez em bolsa, isenção de imposto de renda nos dividendos, diversificação de inquilinos e geografias e terceirização da gestão operacional.
A conversa passa pela diferença entre fundos de tijolo e fundos de papel (CRIs), com explicação didática sobre o que é um CRI — um financiamento imobiliário feito via mercado de capitais, com imóvel em garantia. Os gestores analisam os setores (escritórios, shoppings, logística, renda urbana, FoFs) e apontam escritórios como o segmento mais descontado no momento, com tese de retomada pela volta das empresas ao presencial, restrição de oferta em São Paulo e queda futura dos juros.
Há ainda um bloco sobre critérios de seleção: qualidade e localização do ativo, histórico e equipe da gestora, sustentabilidade do dividendo e os perigos de fundos monoativo (com o caso emblemático de Macaé). O episódio encerra com discussão macro sobre inflação, Selic, deflação temporária de 2022, desglobalização e a importância de montar uma carteira equilibrada entre pós-fixados, indexados à inflação e tijolo.
Falas do episódio
“Ninguém vai te ligar para falar que está vazando do telhado, que a parede não tem mais. Você não vai ter que chamar o pedreiro para arrumar, não vai ficar atrás do corretor.”
“Não existe milagre, as pessoas são na média inteligentes. Por que esse fundo está pagando um dividendo muito maior do que os outros? Se você não conseguir entender isso, pode ser mais arriscado.”
“Em vez de ser dono de um imóvel mais ou menos, eu acho que é muito melhor ser dono de um imóvel que é um dos melhores do Brasil, porque afinal está dentro de um fundo que está olhando para essas melhores oportunidades.”
